Başta büyükşehirler olmak üzere pek çok yerde ev
kiraları ikiye katlandı. Özellikle internette sitelerinde düzensiz bir fiyat
artışı gözlenirken, bazı emlakçılar da ev sahiplerini olumsuz yönlendiriyor. Ev
sahipleri eski kiracılarına “ya fiyatı artır ya da evden çık” baskısı
yapıyor. Yüksek kira baskısıyla karşılaşan kiracılar da ilgili kuruluşlara
şikayetler yağdırırken bir yandan da mahkemenin yolunu tutuyor.
Hukukçular Derneği ve Arabuluculuk Derneği Şanlıurfa İl
Temsilcisi Arabulucu Avukat Ömer Avcı, kentteki kira fiyatlarının düzensiz
şekilde artması ve kiracıların yaşadığı sorunları Ajans Urfa’ya değerlendirdi.
YASAL OLARAK KİRA
FİYATLARI NE KADAR ARTTIRILABİLİR?
Avukat Avcı, kira fiyatlarındaki artışın belirlenmesinde sözleşmedeki
oranın esas alınması gerektiğini kaydetti. Kira artışlarının Tüketici Fiyat
Endeksi (TÜFE) tarafından açıklanan rakamlara göre yapılması gerektiğini
kaydeden Avcı, şunları söyledi:
“Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin gelmesine 15
gün kala kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise
kira sözleşmesi bir yıllığına uzayacaktır. Bu kanun gereğidir. Kiraya veren ise
sözleşme süresi sonu geldiği için kiracının kiralanandan tahliyesini isteyemez.
Kira fiyatının ne olacağı konusunda sözleşmedeki oran esas
alınacaktır. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira
bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat
endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmez! Güncel durumda,
yani şimdi, TÜİK tarafından açıklanan nisan ayı TÜFE oranlarına göre kira artış
oranlarına göre kira artış oranı yüzde 34,46’dır. Aylık kirası 1000TL verilen
bir yerin yeni yılında 1344TL olarak zamlanacaktır. Bunun altında
olabilecekken, üstüne çıkmak yasal olarak mümkün değildir.”
YAZILI KİRA
SÖZLEŞMESİ YOKSA DURUM NE OLACAK?
Avukat Avcı, kira sözleşmesinin olmaması durumunda ise şu
senaryonun geçerli olacağını kaydetti:
“Arada bir kira sözleşmesi yoksa ve artış oranı ispat
edilemiyorsa, kiracı mecburen yüzde 34,46’lık bu artışa razı olacaktır. Sözlü
olarak yüzde 20 olarak kararlaştırılırmış olsa bile ispat edilemez ise kiraya
veren yüzde 34,46’lık artışı ileri sürebilecektir.”
Kiracının birçok hakkı bulunduğuna vurgu yapan Ömer Avcı, şu
noktalara dikkati çekti:
“Taşınmazı kullanma ve yararlanma, kullanırken ortaya çıkan
ve yapıdan kaynaklanan sorunların mülk sahibince giderilmesini isteme, taşınmaza
ait vergi ve sigorta işlemlerinin mülk sahibince yapılmasını isteme, depozito
vermiş ise bunun iadesini isteme veya kesintiler ile mahsuplaşma, taşınmazın
kullanılamayacak hale gelmesi halinde sözleşmeyi feshetme, kira sözleşmesinde
kiracı aleyhine düzenlenmesi yasağından faydalanma şeklinde hakları vardır. Kiracı
hakları kapsamında kira sözleşmesinde kiralayan, kiracıyı hukuka aykırı olarak
tahliye edememekte ve kiracının kiracılık haklarını kullanmasını
engelleyememektedir. Kira sözleşmesinin sağladığı bu hak, sözleşmenin yapılma
şeklinin sağladığı bir imkan olmadığından geçerli bir kira sözleşmesinin olduğu
her somut olayda geçerlidir.”
KİRAYA VEREN EVİ
SATARSA NE OLUR?
Kiraların artmasıyla ev sahiplerinin “satış hilesine”
başvurduğunu dikkati çeken Avukat Avcı, kirada oturan kişiyi aniden çıkarma, mazeretsiz
çıkarma, kira arttırma, ev sahibinin ‘evi satarım’ söylemi gibi durumlarda
yapılması gerekenleri şöyle aktardı:
“Türk Borçlar Kanunu 310 uyarınca, ‘Sözleşmenin
kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira
sözleşmesinin tarafı olur.’ TBK m.351 uyarınca, ‘Kiralananı sonradan edinen
kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma
zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak
bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira
sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. ‘Kiralananı
sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava
yoluyla da kullanabilir.
Bu iki maddeye göre meseleye bakarsak, kiraya verilmiş bir
evin yeni maliki, önceki malikin yaptığı sözleşmeye aynen devam eder. Ancak
kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa tahliye hakkını kullanabilir ancak
bunun da belirli süre koşulları vardır. Hemen dava açamaz. Ya ihtar eder altı
ay bekler sonra dava açar ya da sözleşmenin bitmesini bekler bu tarihten
itibaren doğrudan dava açar.
Kiraların artması, ev sahiplerinin ‘satış hilesine’
başvurmasına sebep oluyor buraya dikkat çekmek isteriz. Mülk sahipleri ‘ya
kirayı arttır ya da evi satarım!’ tehdidi ile kiracıları bezdirmiş durumda. Bu
tip durumlarda tahliye davalarının mahkemelerde daha titiz incelenmesi
gerekiyor. Kiracıların böyle bir durum var ise açılan tahliye davalardan bu
danışıklı durumu mahkemeye ifade etmesi önemli!”
KİRALARIN SABİTLENMESİ MÜMKÜN MÜ?
Hukukçular Derneği ve Arabuluculuk Derneği Şanlıurfa İl
Temsilcisi Avcı, kira sabitlenmesinde üst sınırın olması ve yeni bir uygulamaya
adım atılması gerektiğini kaydetti.
“Tüm tarafları memnun edecek daha makul ve gerçekçi çözümler
gerekiyor” Avcı, konuşmasını şu sözlerle sürdürdü:
“Son olarak Hollanda böyle bir uygulamaya gitti. Belirli
kriterler getirildi ve kiraların üst limitleri tayin edildi. Ülkemiz gibi
Hollanda’da serbest piyasa ekonomisi kuralları uygulanıyor. Haliyle yasal
düzenleme ile bunun yapılması mümkün. Kira sabitleme konusunda bir düzenlemeye
gidilmesi halinde ‘hukuki durum’ ile fiili durumun ayrı seyredeceği bir süreç
doğabilir ülkemizde. Zira meselelere bakış çok farklı. Teorik olarak mümkün
olacak bu düzenlemenin muvazaalı işlemler doğurması ve daha büyük sorunları da
ortaya çıkarması söz konusu olabilir. Bir de sabitlemeye ihtiyaç duyulmasının
ardında yatan sebep mevcut yasal oranın ihtiyaçlara cevap vermemesi. Bunun için
tüm tarafları memnun edecek daha makul ve gerçekçi çözümler gerekiyor.”
MEVCUT SORUNLARA EN
MAKUL ÇÖZÜM NE OLMALI?
Oluşan fiyat artışlarındaki belirsizlik ve mağdur olan
vatandaşlar için çözüm önerisi sunan Avcı, arabuluculuk mekanizmasının kiracı
ile mülk sahibi arasındaki uyuşmazlıklara hızlı biçimde adapte edilmesi
gerektiğini söyledi.
“Gerçekten kira ederlerinin yükseldiği doğru ancak dolaşan
tutarlar ise fahiş” diyen Ömer Avcı, çözüm önerisini şöyle anlattı:
“Misal; evin emsali 5 bin TL olmuş, kiracı mukavelesine göre
2000 TL’ye oturuyor. Yasal arttırım yüzde 34 olabiliyor. Böylece kiranın en
fazla 2680TL olması gerekiyor. Bu kiraya vereni tatmin etmiyor, kiracıyı da
tedirgin bir sürece itiyor. Bu konuda kiraların sabitlenmesinden daha ziyade
tarafların makul bir tutarda anlaşmalarının zeminini oluşturmak olmalı.
Biraz önceki örnekten hareketle 5000TL’ tutarı bulmanın
imkansız olduğu, ancak artık 2860TL’ye oturmanın da söz konusu olamayacağı ve
tüm bunların yasal bir düzenleme yerine tarafların anlaşması ile sonuçlanacağı
bir süreç. Yani arabuluculuk mekanizmasının bu uyuşmazlıklara hızlı biçimde
adapte edilmesi ve belki de bu konularda arabuluculara bir belirleme yetkisi
verilmesi gibi bir yöntemin acilen gündeme alınması gerekiyor. Zira taşınma ve
ev bulma masrafları bir yanda, kiracı çıkınca yeni kiracı bulamama ihtimali bir
yanda olunca tarafların makul çözüm bulmasının hukukun da tam istediği şey
olduğunu düşünenlerdenim”.
ASUDE ARTAN – MUSTAFA EKİNCİ – ÖZEL HABER /
